Provize realitního zprostředkovatele

autor: JUDr. Ondřej Bečvář | Říj 2, 2023 | Realitní právo

Provize realitního zprostředkovatele.

Dnešní příspěvek inspiroval můj nedávný případ klienta, který prodával nemovitost a prodej NE-realizoval v důsledku „předražené“ odměny realitního zprostředkovatele. Nebylo to poprvé. Ačkoli je internet zahlcen informacemi o výhodách prodejů či nákupů nemovitostí cestou realitního zprostředkovatele, o případných rizicích se píše mnohem méně.

Kdo je realitní zprostředkovatel, jaký je rozdíl mezi realitní kanceláří a realitním makléřem? Kdo a na základě čeho si účtuje provizi? A kdo ji platí? I to je obsahem dnešního příspěvku na našem právním blogu, který navazuje na článek o rezervační smlouvě https://akbecvar.cz/rezervacni-smlouva-na-nemovitost/.

Prodáváte nemovitost, či se chystáte nějakou koupit nebo pronajmout? Pak je tento příspěvek určen právě Vám.

Pokud si stále nebudete jistí a chcete se vyvarovat chyb, oslovte odborníka na realitní právo. Nechejte si poradit. Věřte, že se Vám to vyplatí.

https://www.akbecvar.cz

Kdo je realitní zprostředkovatel?

Realitní zprostředkovatel je osoba realizující činnost realitního zprostředkovatele dle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, která musí splňovat předpoklady pro poskytování služeb realitního zprostředkovatele na základě živnostenského oprávnění.

Jaký je rozdíl mezi realitním zprostředkovatelem, realitní kanceláří a realitním makléřem?

Realitní zprostředkovatel může být jak realitní kancelář, tak realitní makléř. Pro klienta je vždy důležité vědět, kdo má sjednané pojištění odpovědnosti pro případ újmy způsobené výkonem činnosti realitního zprostředkování podle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Tedy kdo za svoji činnosti vůči klientovi odpovídá.

Co je obsahem práce realitního zprostředkovatele?

Obsahem práce realitního zprostředkovatele je realitní zprostředkování, jejímž smyslem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy. Dle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování se jedná zejména o:

1. poskytnutí inzertní služby,
2. posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny,
3. zpracování marketingu nemovité věci,
4. zajištění prohlídky nemovité věci,
5. obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí,
6. zprostředkování poskytnutí právních služeb,
7. zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.

              Realitní zprostředkovatel má povinnosti vůči oběma stranám obchodního případu.

Prodávající                        Realitní zprostředkovatel                         Kupující

Pokud je klientem realitního zprostředkovatele prodávající, který má uzavřenou smlouvu o zprostředkování, pak většinou hradí i smluvenou provizi za realizovanou službu v případě, že na ni vznikl nárok. Realitní zprostředkovatel má však odpovědnost i vůči prodávajícímu, a to zejména v oblasti pravdivosti a úplnosti podávaných informací a o všech věcech souvisejících s danou nemovitostí.

Co je provize realitního zprostředkovatele?

Provize realitního zprostředkovatele je odměna, kterou si tato osoba účtuje za poskytnutou službu, jejíž cílem je zprostředkování prodeje nebo pronájmu nabízené nemovitosti. Provize je hlavní důvod snažení realitního zprostředkovatele.

Nárok na provizi.

Nárok na provizi je dán právní úpravou zprostředkování dle ustanovení § 2445 až § 2454 občanského zákoníku. Ten upravuje zprostředkování jako závazek zprostředkovatele zprostředkovat zájemci uzavření smlouvy s třetí osobou, čemuž odpovídá povinnost zájemce zaplatit zprostředkovateli provizi.

Realitní zprostředkovatelské smlouvy upravuje též § 2 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, dle kterého se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, tedy smlouvy o nabytí vlastnického práva k věci, nebo práva užívání či požívání.

Jako další zdroj pro pochopení práce realitních zprostředkovatelů a nárokování si provize je třeba též zmínit rozhodovací praxi soudů, která je v této oblasti obsáhlá. Některá zajímavá rozhodnutí v článku uvádím.

Výše realitní provize.

Výše provize je smluvní. Je odvislá od „ceníku“ daného realitního zprostředkovatele. Zákon o realitním zprostředkování vyžaduje uzavřít zprostředkovatelskou smlouvu písemně a mimo jiné uvést výši provize, nebo způsob jejího určení.

Provize za realitní zprostředkování se odvíjí zejména od ceny nemovitosti a lokality, kde se daná nemovitost nachází. Svůj význam může mít i momentální situace na realitním trhu, respektive vztah nabídky a poptávky či objem a kvalita nabízených služeb. Většinou se lze setkat s procentuálním výpočtem provize mezi 3 % až 6 % z kupní ceny nemovitosti. U pronájmů to bývá jeden měsíční nájem. U menších či levnějších nemovitostí je často provize stanovena jako fixní částka. K dané částce je třeba ještě připočítat platnou sazbu DPH pro případ, že je realitní zprostředkovatel plátcem DPH.

Výše realitní provize musí být součástí realitní smlouvy, tedy té, kterou realitní makléř zprostředkovává. Většinou se bude jednat o kupní nebo nájemní smlouvu.

Kdo platí provizi realitnímu zprostředkovateli?

Provizi realitnímu zprostředkovateli by měl hradit objednatel služby. Typicky situace, kdy se prodává nemovitost přes „realitku“ a prodávající si objedná služby realitního zprostředkovatele. V ceně nemovitosti je současně zahrnuta i provize. Kupující zná celkovou cenu, za kterou nemovitost pořídí.

Není tomu tak vždy.  Lze se setkat i se situací, kdy má platit odměnu zprostředkovateli kupující. Realitní zprostředkovatel si pak k ceně nemovitosti (sníženou o jeho odměnu) danou provizi opět připočte. Většinou se jedná o inzerce typu „k ceně nemovitosti je třeba připočíst odměnu RK“. Kupující nezná finální cenu pořizované nemovitosti, musí si ji zjistit u realitního zprostředkovatele. Takový postup je z hlediska odpovědnosti a náhrady případné škody pro prodávajícího nevýhodný. I když si realitního zprostředkovatele najal, není to ve výsledku on, kdo mu hradí odměnu za práci. Těžko pak může jeho práci reklamovat a požadovat náhradu případně vzniklé škody.

Realitní makléř nesmí účtovat provizi dvakrát, tedy jak prodávajícímu, tak i kupujícímu či pronajímateli a nájemci současně.

Odpovědnost realitního zprostředkovatele.

Realitní zprostředkovatel bude obecně odpovídat za svoji činnost, která je dána zákonem. Nejen vůči svému klientovi na základě smlouvy o zprostředkování, ale též vůči druhé straně jako odpovědnost za pravdivé a řádné informace o nemovitostech, které sděluje v rámci své zprostředkovatelské činnosti.

Informační odpovědnost realitního zprostředkovatele se odvíjí od skutečnosti, že tato soba musí ze zákona splňovat určité kvalifikační předpoklady, a tudíž je odborníkem. Měla by být schopna ověřit pravdivost a správnost poskytnutých informací získaných od svého klienta ohledně dané nemovitosti. [1]

Otázkou je, jak dalece ovlivňuje vidina provize práci realitního zprostředkovatele a zdali vždy poskytne potřebné a správné informace.  Mějme na paměti, že realitní makléř bude vždy jako první poukazovat na přednosti dané nemovitosti, nedostatky spíše upozadí.

Technická zpráva o stavu nemovitosti.

Realitní zprostředkovatel může tam, kde je to vhodné, klientovi doporučit, aby si pro případ skrytých vad nechal zpracovat tzv. technickou zprávu o stavu nemovitosti. Jedná se o posudek, který zpracuje odborník. Upozorní na případné vady nemovitosti, stupeň opotřebení či jiné poruchy, které mohou ovlivnit cenu nemovitosti.[2]

Technická zpráva o stavu nemovitosti může předejít případným budoucím sporům.

Kupující by vždy měl být maximálně obezřetný. Doporučuji chtít po realitním zprostředkovateli nejen aktuální výpisy z katastrálních map, ale i vydaná stavební povolení, kolaudační rozhodnutí či jiné správní dokumenty týkající se dané stavby. Například, když se inzeruje nemovitost jako novostavba. V takovém případě by neměl být problém si tuto informaci ověřit. Dle soudu je to obvykle prodávající, kdo by měl o chybějícím stavebním povolení či jiném správním aktu informovat. Není třeba, aby kupující obíhal stavební úřad a zjišťoval skutečný stav u dané nemovitosti.[3]

Právní služby.

Součástí služby realitního zprostředkovatele je též zajištění právního servisu a úschovy peněz. Nejčastěji cestou advokátní kanceláře. Mějte na paměti, že za řádně odvedenou právní pomoc by měl odpovídat realitní zprostředkovatel na základě smlouvy o zprostředkování, tedy i za případnou škodu. A to i tehdy, pokud by z této služby vzešla kupní smlouva s právními vadami.[4]

Realitní zprostředkování a spotřebitel.

Častým klientem realitního zprostředkovatele jsou spotřebitelé, tedy nepodnikající fyzické osoby. Pro ně platí zvláštní ochrana spočívající zejména v těchto postupech:

• smlouvou o realitním zprostředkování nelze uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu budoucí o uzavření realitní smlouvy; spotřebitelé nemohou být tímto způsobem nuceni k uzavření realitní smlouvy zprostředkovatelem;[5]
• výhradní realitní zprostředkování lze dohodnout jen na dobu určitou, maximálně na šest měsíců; lze však opakovaně prodlužovat, ale nejdříve 30 dnů před uplynutím ujednané doby;
• v případě smlouvy o realitním zprostředkování na dobu neurčitou (nevýhradní) je výpovědní lhůta jeden měsíc;
• záloha na provizi nesmí být vyšší než dvě třetiny z celkové ujednané provize;
• provizi nemůže realitní zprostředkovatel požadovat vždy; Byla-li smlouva, k jejímuž uzavření se vztahoval vznik práva realitního zprostředkovatele na provizi, uzavřena z důvodu nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele až po zániku závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování, nemá realitní zprostředkovatel právo požadovat provizi po zájemci, který je spotřebitelem.[6]
• Ke splnění nebo zajištění dluhu spotřebitele nelze použít směnku nebo šek;

Pro spotřebitele v případě realitního zprostředkování platí zvláštní ochrana.

Splatnost realitní provize.

Provize je splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy (nejčastěji kupní nebo nájemní smlouvy). Splatnost provize lze ujednat i tak, že nastane ještě před uzavřením realitní smlouvy. V takovém případě ale musí být ve smlouvě o zprostředkování klient o této skutečnosti poučen a splatnost provize může být vázána nejdříve na obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy[7].

Obstarání příležitosti znamená, že realitní zprostředkovatel vyhledá takovou třetí osobu, s níž existuje reálná možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít a současně splňuje požadavky stanovené klientem realitního zprostředkovatele (typicky prodávajícím).[8]

Příležitost není obstarána tehdy, pokud se strany obstarávané smlouvy (typicky prodávající a kupující) nedohodnou na podstatných náležitostech smlouvy, a to i tehdy, pokud zájemce již dříve zájem stvrdil uzavřením rezervační smlouvy a složil rezervační jistotu.[9] Podepsaná rezervační smlouva neznamená automaticky, že realitní zprostředkovatel splnil řádně své smluvní povinnosti.

Často se složená rezervační jistota zájemce započte na budoucí kupní cenu nemovitosti. Dle dohody v rezervační smlouvě je možné ji započíst na provizi realitního zprostředkovatele. Dle zkušeností doporučuji si v takovém případě smluvně ujednat režim, kdy z obchodu může sejít a zájemce bude požadovat vrácení rezervační jistoty.

Závěrem pár zkušeností.

• Realitní zprostředkování je vždy za provizi, nenechejte se zmást reklamním trikem prodeje bez provize. Nikdo nepracuje zadarmo, pokud se nejedná o obecně prospěšné práce 😊;
•  Prověřujte. Realitní zprostředkovatel – Váš partner – je ten, kdo za svoji práci nese odpovědnost a je ze zákona pojištěn. Nemusí to být ten, kdo s Vámi jedná.
•  Informace předem. Než podepíšete smlouvu s realitním zprostředkovatelem, zjistěte si, za jakých podmínek pracuje a co Vám nabízí. Dohodněte si „vlastní“ podmínky, za kterých mu bude náležet provize 😊. Pokud nebude ochoten Vám naslouchat, běžte o dům dál;
•  Chtějte komplexní služby. Nezapomínejte ošetřit smluvně situace, kdy z obchodu sejde, ale jsou již hrazeny zálohy na zprostředkovatelské služby;
•  Pokud jste zájemce, chtějte veškerou dokumentaci k nemovitosti včetně stavebních a kolaudačních rozhodnutí. Máte na to právo. Kvalitní realitní zprostředkovatel Vám je dodá;
•  Tam, kde je to vhodné si vyžádejte technickou zprávu o stavu nemovitosti;
•  Zajímejte se o pojistné smlouvy na nemovitost, mohou mít zajímavou vypovídací schopnost;
• Nechejte si smlouvy odborně ošetřit po právní stránce. Tato investice se Vám vyplatí. Případné soudní spory jsou drahé, časově náročné, a ne vždy s dobrým koncem.
•  Právo přeje připraveným.

Pokud si nevíte rady, obraťte se na naši advokátní kancelář:  info@ak-becvar.cz

Pokud máte zájem odebírat příspěvky našeho blogu, přihlaste se k jejich odběru. Pokud máte tip na zajímavé téma, dejte nám vědět. Jsme tu pro Vás https://akbecvar.cz/kategorie/blog/

Je možné, že Vám upozornění na nový článek přistane v hromadné poště nebo v newsletteru. Stačí si jej přesunout do doručené pošty, kde ho lépe uvidíte. Děkujeme za Vaši přízeň a spolupráci.

Tým advokátní kanceláře.

 Zdroj:

[1] rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 1. 2. 2019, čj. 62 A 164/2017-49

„Realitní makléř nemůže být považován toliko za správce databáze o dostupných nemovitostech, jejíž existence a aktualizace umožňuje nemovitosti komfortně pořizovat, nýbrž za profesionálního, a tedy důvěryhodného partnera při pořizování nemovitostí. Důsledkem chápání postavení realitního makléře coby profesionála v právě uvedeném smyslu je nutně i předpoklady důvěry ve veškeré informace, které při obchodování s nemovitostmi sděluje. Realitní makléř tudíž odpovídá i za správnost těchto informací,“ 

[2] Vada stavby je způsobena vadným provedením některé konstrukce a nemusí být na první pohled viditelná. Za skrytou vadu se považuje taková vada, která existovala v době převzetí nemovitosti, ale vyšla najevo později. Pokud by o ni věděl kupující na základě technické zprávy, nemůže se domáhat odškodnění. V opačném případě za skryté vady odpovídá prodávající po dobu 5 let.

Tržní hodnotu nemovitosti může ovlivnit též závada. Dle § 16c zákona č. 151/1997 Sb. je závada definována jako věcné břemeno nebo právo zřízené jinak než jako právo odpovídající věcnému břemenu. Pokud zatěžuje nemovitost závada, snižuje její tržní hodnotu.

[3] Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 22Cdo 2616/2021

[4] Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 25Cdo 5007/2016

[5] Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 33 Cdo 1507/2022

[6] § 19 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování

[7] § 19 odst.2 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování

[8] Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33Cdo 844/2017

„Obstaráním příležitosti se rozumí vyhledání takové třetí osoby, s níž má zájemce reálnou možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. K tomu, aby možnost uzavřít smlouvu byla reálná, nestačí, že třetí osoba, kterou zprostředkovatel vyhledá, pouze obecně projevuje zájem o uzavření zprostředkovávané smlouvy, obstarání příležitosti k uzavření smlouvy současně předpokládá, že třetí osoba splňuje požadavky stanovené zájemcem a je rozhodnuta za jím stanovených podmínek zprostředkovávanou smlouvu uzavřít, tj. akceptovat návrh na uzavření takové smlouvy ze strany zájemce.“

[9] Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 33 Cdo 902/2019