V případě darovací smlouvy na nemovitost je tato ve výlučném vlastnictví obdarovaného. Jak to bude, když obdarovaný žije v manželství? Bude tato nemovitost součástí společného jmění manželů (SJM)? A jak to bude při rozvodu?
Nemovitost nebude v SJM, protože dar je vždy ve výlučném vlastnictví obdarovaného.
Občanský zákoník ze společného jmění manželů vylučuje majetek, který byl získán dědictvím, darem, odkazem, náhradou nemajetkové újmy a nebo přeměnou výlučného majetku jednoho z manželů (darovaná nemovitost byla prodána a přeměněna na peníze). Též osobní věci každého z manželů. Více také §709 občanského zákoníku https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#cast2
SJM a rozvod
Často nastává situace, kdy jeden z manželů má ve výlučném vlastnictví nemovitost, kterou získal na základě darovací smlouvy. Tuto nemovitost užívají oba manželé a též ji společně financují a zhodnocují (opravy, rekonstrukce, přístavby atd.). Pokud je manželství v pohodě, nebývá většinou žádný problém. Ten nastane až při případném rozvodu, kdy druhý (neobdarovaný) z manželů chce část darované nemovitosti pro sebe. Má na to nárok?
Darovaná nemovitost ve SJM není! ale zcela jistě by druhý (neobdarovaný) manžel měl nárok na vypořádání investic, které byly společně na darovanou nemovitost použity. Častým problémem však je, že se musí takto použité investice prokazovat co do účelu a výše tj., že byly skutečně použity na danou darovanou nemovitost a v jaké výši.
SJM a zisk
Situace, kdy darovaná nemovitost ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů generuje zisk, například nájem. Součástí SJM je ZISK, který můžeme též definovat jako výnosy (příjmy) mínus náklady. Zůstává otázkou, jak byl tento zisk spotřebován. Zda-li byl vložen do SJM či nikoli. Také, jak byly hrazeny náklady související s generováním příjmů. Pokud byly náklady hrazeny tak, že byl zisk reinvestován zpět do nemovitosti, jedná se o prostředky ze SJM. Dle dostupné judikatury by takový manžel měl do společného jmění vrátit to, co bylo ze SJM vynaloženo na jeho podnikatelskou činnost respektive na zhodnocení jeho výlučného majetku. Život přináší řadu variant, které se v reálu mohou těžko prokazovat. Třeba to, když jsou náklady hrazeny jen z výlučných prostředků jednoho z manželů nebo jak byl zisk spotřebován za trvání SJM.
Doporučuji:
situaci řešit již za trvání manželství, tedy v době, kdy vzájemný konsensus je mnohem pravděpodobnější. Domluvit se, aby Vám byl podíl na nemovitosti ve výlučném vlastnictví darován a pak by vzniklo podílové spoluvlastnictví. Darovací smlouvu Vám rádi připravímevčetně návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Další možností je uzavření dohody o rozšíření SJM, tj. vložení nemovitosti do společného jmění manželů. Tuto možnost si zrealizujete u notáře formou notářského zápisu.
V případě podílového spoluvlastnictví s nemovitostí nakládají oba manželé společně a to dle velikosti svých majetkových podílů. To znamená, že společně nesou povinnost uhradit nutné náklady nebo dluhy, které na nemovitosti váznou. Se svým podílem může každý manžel nakládat dle své svobodné vůle. Tedy i prodat třetí osobě. Vzhledem k tomu, že se od loňského roku změnil režim předkupního práva, je třeba na tuto variantu upozornit.
V této souvislosti je dobré připomenout, že darovat část společného majetku v SJM druhému manželovi není právně možné. V případě nutnosti lze využít tzv. zúžení společného jmění manželů. Pak by se nemovitost ze SJM stala majetkem jen jednoho z manželů a byla ochráněna například před exekucí.
Zcela jistě se vyplatí si nechat poradit dříve, než budete investovat výlučné nebo společné finanční prostředky do daru jednoho z manželů, tedy výlučného majetku jednoho z nich.
Dnešní téma se týká všech, kteří se chystají k bezúplatnému převodu nemovitosti. Určitá výhoda je možnost osvobození od placení daně z příjmů pro skupinu osob dle zákona o daních z příjmů. O darováni v obecné rovině jsem již v minulosti psal a článek je možné dohledat na https://www.akbecvar.cz/darovani-versus-usluha/.
Darovací smlouva na nemovitost, kdo je nejčastěji osvobozen:
manžel, manželka
příbuzní v linii přímé a to jak předci, tak i potomci; praděd, děd, otec, syn, vnuk, pravnuk
příbuzní v linii vedlejší, tedy sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety; příbuzenství v linii vedlejší definuje občanský zákoník v §772 odst.2 jako: ” osoby jsou příbuzné ve vedlejší linii, mají-li společného předka, ale přitom nepocházejí jedna od druhé
Upozorňuji na to, že se musí jednat o pokrevní příbuzenství, tedy v případě například synovce se musí jednat o takového strýce, který je sourozencem jednoho z rodičů tohoto synovce. Přiženěný strýc podmínku pokrevnosti nesplňuje. Bratranci a sestřenice jsou již v tak vysokém stupni příbuzenství, že se též do osvobození jako příbuzní ve vedlejší linii nedostanou. Stejně tak prastrýc nebo prasynovec.
příbuzní v tzv. švagrovském vztahu, což jsou manželé dětí (zeťové a snachy), děti manžela, rodiče manžela, manželé rodičů; příbuzenství v této skupině definuje občanský zákoník v §774: “Vznikem manželství vznikne švagrovství mezi jedním manželem a příbuznými druhého manžela; v jaké linii a v jakém stupni je někdo příbuzný s jedním manželem, v takové linii a v takovém stupni je sešvagřen s druhým manželem. Zanikne-li manželství smrtí jednoho z manželů, švagrovství tímnezaniká“.
osoba nepříbuzná, která s dárcem žila nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu (daru) ve společné hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečovala o domácnost nebo byla na dárce odkázána výživou; společnou domácnost tvoří fyzické osoby, které spolu trvale žijí a společně uhrazují náklady na své potřeby. Podmínky jsou kumulativní, tj. musí se jednat o minimálně dvě fyzické osoby, musí spolu trvale žít a společně uhrazovat náklady na své potřeby ( nebo se jedná o osoby odkázané výživou na osobu, se kterou žijí). Osoby tedy nemusí být v příbuzenském stavu. Je vyloučeno, aby jedna fyzická osoba byla současně trvale ve více domácnostech.
Pro úplnost dodávám, že další daňová povinnost týkající se obdarovaného (vlastníka nemovitosti) je daň z nemovitostí. Tu bude platit nový vlastník vždy, daňové přiznání se odevzdává následující rok po roce, kdy k vlastnictví došlo a to do začátku února. V roce 2021 bylo možné podat daňové přiznání až do prvního dubna. Daňové přiznání se podává jen jednou a to při pořízení nemovitosti.
Darovací smlouvu na nemovitost Vám rádi zpracujeme. V případě on-line služeb cenu znáte předem. Podívejte se na náš web v části online služby. https://www.akbecvar.cz/e-shop/
Nahlížení do databáze katastr nemovitostí a zjištění kompletních údajů přes internetový prohlížeč bude od června 2021 možné jen pro ty, kteří budou přihlášeni prostřednictvím Portálu národního bodu pro identifikaci a autentizaci. O e-identitě jsem již informoval v jednom z minulých příspěvků na blogu: www.akbecvar.cz/co-je-digitalni-identita-a-jak-ji-lze-vyuzit-ci-zneuzit.
Internetová aplikace umožňuje online http://www.cuzk.cz nahlížet do katastru nemovitostí, který obsahuje řadu důležitých údajů o pozemcích, stavbách a jejich vlastnících. Již od června 2021 nebude možné anonymně získat celý rozsah údajů jako je například identifikace vlastníků nebo účastníků řízení.
Získání potřebných dat je důležité pro řadu právních jednání, například ve vztahu se změnou vlastníka nemovitosti. O řízení na katastru nemovitostí v případě prodeje či koupě nemovitostí pojednává též příspěvek na blogu: https://www.akbecvar.cz/kupni-smlouva-na-nemovitost-jak-na-to/.
Závěr? Je jasné, že e-identita se postupně stane naší součástí ať již chceme či nikoli.
Vyhotovení kupní smlouvy na nemovitost nebo revize již sepsané smlouvy je častá služba, kterou poskytuje naše advokátní kancelář klientům. Ač se může zdát taková smlouva jednoduchá a po internetu koluje spousta vzorů, doporučuji vždy její sepsání vložit do rukou odborníka. Minimálně proto, že nemovitosti mají velkou cenu a právní nebo faktická chyba by mohla mít nemilé následky.
Kupní smlouva na nemovitost. Na co si dát pozor?
“Kupní smlouvou se prodávající zavazuje odevzdat věc, která je předmětem koupě, kupujícímu, a umožnit mu k ní nabýt vlastnické právo. Kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí kupní cenu.”
Kupní smlouva na nemovitost musí mít dodrženu písemnou formu. Další podstatné náležitosti je onačení stran smlouvy,označení převáděné nemovitosti a kupní cena.
1. Podstatné náležitosti kupní smlouvy. Označení stran kupní smlouvy doporučuji označit následovně:
jméno a příjmení, rodné číslo, trvalé bydliště nebo doručovací adresa prodávajícího
a jméno a příjmení, rodné číslo, trvalé bydliště nebo doručovací adresa kupujícího.
2. Podstatné náležitosti kupní smlouvy. Přesné označení převáděné nemovitosti:
tj. přesně popsat nemovitost, která je předmětem převodu. Údaje jsou specifikovány na listu vlastnictví dané nemovitosti. Tyto informace získáte na webových stránkách Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního www.cuzk.cz
ta je sjednána dohodou smluvních stran. Doporučuji si též do kupní smlouvy doplnit způsob úhrady, například využití advokátní nebo notářské úschovy. Kupní cena je složena na speciální účet advokáta nebo notáře do doby, než je prodávaná nemovitost řádně zapsána na příslušném katastru nemovitostí novému vlastníkovi.
4. Práva vedlejších účastníků kupní smlouvy:
jedná se například o zástavní práva, věcná břemena – služebnosti, práva dožití a podobně.
5. Datum a místo podpisu kupní smlouvy:
je třeba, aby jedno paré smlouvy mělo úředně ověřené podpisy. Bez toho Vám příslušný katastr nemovitostí návrh na vklad neprovede.
6. Další ujednání:
doporučuji doplnit dle konkrétních podmínek a požadavků a s ohledem na ochranu práv prodávajícího a kupujícího. Například smluvní pokuty, splatnosti, způsob předání nemovitosti, její vyklizení a další.
Převod vlastnického práva
u nemovitostí je vázán na datum návrhu na vklad do příslušného katastru nemovitostí. Převod může učinit vlastník nemovitosti, případně osoba k tomuto úkonu vlastníkem zplnomocněná. Plná moc musí splňovat zákonné náležitosti, jinak nebude pro proces převodu uznána. Kam se bude návrh na vklad podávat je možné zjistit v databázi všech nemovitostí na území ČR. Na této stránce naleznete, pod jaké pracoviště spadá konkrétní převáděná nemovitost: ČÚZK – Seznam katastrálních úřadů a katastrálních pracovišť (cuzk.cz).
Vklad na katastru nemovitostí.
Správní poplatek za každý vklad do katastru nemovitostí je 2000,- Kč a nelze bez něho provést změnu vlastníka. Je třeba vyplnit návrhna vklad včetně všech příloh, dodat jedno paré kupní smlouvy s úředně ověřenými podpisy a zaplatit správní poplatek.
Katastr nemovitostí má na zpracování každého vkladu zákonnou lhůtu20 dní. Ve lhůtě dvaceti dnů posílají úředníci všem účastníkům řízení oznámení o požadavku na převod příslušné nemovitosti. V této lhůtě je možné se také odvolat. Minimální lhůta pro převod je 21 dnů za předpokladu, že byly splněny veškeré zákonné předpoklady pro převod nemovitosti. Pokud Vaše podání má vady, je třeba tyto odstranit a znovu podat návrh na vklad a opětovně zaplatit správní poplatek. Začíná nový běh zákonné lhůty. Řízení se prodražuje a prodlužuje.
Smlouvu Vám připravíme na míru, zajistíme ověření podpisů, návrh na vklad i advokátní úschovu. Naše zkušenosti jsou podpořeny aktivní spoluprací s realitní kanceláří. Řešíme i zápis zástavních práv, budoucích zástavních práv a dalších skutečností do příslušných katastrů nemovitostí.
Poznámka: pozor na změnu časového testu pro osvobození příjmů z převodu nemovitostí. Pro osvobození od daně z příjmu při prodeji je nutné buď kupovat novou nemovitost pro vlastní bydlení, nebo splnit jeden z časových testů. V nemovitosti musíte mít dvouleté bydliště, nebo 10 let nemovitost vlastnit. Časový test vlastnictví nemovitosti byl do konce roku 2020 stanoven na 5leté období.
představuje dar, který dostane obdarovaný až po smrti dárce. Jaká jsou specifika takové darovací smlouvy?
V minulých příspěvcích na blogu jsem o darování již psal a rád bych na toto téma navázal. Časté dotazy mířené na naši advokátní kancelář se týkají pozůstalostí, závětí nebo právě darování pro případ smrti (donationis mortis causa).
Formálně je darování pro případ smrti jedním z druhů darování. Jeho účelem je bezplatné převedení vlastnického práva k věci z dárce na obdarovaného. Pojmovým znakem darování pro případ smrti je vázanost na okamžik smrti a podmínka, kdy obdarovaný přežije dárce. Převedení vlastnického práva je vázáno na okamžikem smrti dárce, kdy obdarovaný bez dalšího nabývá vlastnické právo k předmětu daru. Zvláštní situace je však u nemovitostí. Jedná se o věci zapisované do veřejného seznamu, kde dochází k převodu vlastnického práva až jejich zápisem. Tedy nikoliv účinností darovací smlouvy.
Zvláštností u darování pro případ smrti je, že se prolíná s právem dědickým a primárně se posuzuje jako odkaz. A to i přesto, že zákon vyjmenovává další podmínky, při jejichž splnění se právní jednání spočívající v darování pro případ smrti řídí úpravou darování, a nikoliv odkazu. Jedná se zejména o přijetí daru obdarovaným a vzdání se práva dar odvolat dárcem v případě, že o tom byla vydána listina.
Pokud shrnu podmínky pro darování pro případ smrti, jsou následující:
obdarovaný přežije dárce,
obdarovaný dar přijme,
dárce se vzdá práva dar odvolat,
toto vzdání je realizováno písemnou formou.
Zjednodušeně lze konstatovat, že pokud darování není závislé na podmínce, že obdarovaný dárce přežije, jedná se o „obyčejné“ darování (s případnou odkládací či rozvazovací podmínkou). Pokud nejsou splněny další podmínky, jedná se o odkaz.
Smlouva o darování pro případ smrti má translační účinky:
pak se vlastnické právo k věci převádí touto smlouvou k okamžiku její účinnosti, což je přesně v okamžiku smrti zůstavitele. Vlastníkem se stává obdarovaný – například darování auta.
Smlouva o darování pro případ smrti má pouze obligační účinky:
a k převodu vlastnického práva je třeba krom vlastní darovací smlouvy pro případ smrti další právní skutečnost. Typickým příkladem je nemovitá věc zapsaná v katastru nemovitostí a k převodu vlastnického práva dochází až zápisem do katastru nemovitostí.
Smlouva o darování pro případ smrti v praxi:
Výhody:
Pokud bych měl upozornit na výhody darování pro případ smrti v případě movitých věcí jako je například automobil, obraz, rodinný šperk a podobně, je to zejména skutečnost, že věc se nestává součástí pozůstalosti. Není předmětem dědického řízení ani předmětem řízení o pozůstalosti. Takovou věc může obdarovaný po smrti dárce převést na svoji osobu a nemusí čekat na ukončení řízení o pozůstalosti. To bývá někdy dosti zdlouhavé. Z hlediska opatrnosti lze doporučit smlouvu o darování pro případ smrti vyhotovit jako veřejnou listinu. Dle obsahu smlouvy by dárce ještě za života spravil o svém záměru dotčené instituce, například registr vozidel nebo banku pro případ darování hotovosti.
Nevýhody:
Pokud je darem nemovitá věc zapsaná v katastru nemovitostí, je v aktivech pozůstalosti a bude se tedy projednávat. Důvod je ten, že v okamžiku smrti dárce je nemovitost stále v jeho majetku. K přechodu vlastnictví dochází až po zápisu do veřejného seznamu. Výhoda v případě movitých věcí, tj. že taková věc není součástí pozůstalosti odpadá. I to je důvod, proč se u nemovitostí obecně doporučuje využít jiných právních institutů jako je darování za života nebo pořízení závěti.
A jaký je závěr pro praktické využití smlouvy o darování pro případ smrti? Určitě se poradit s advokátem a v žádném případě nespoléhat na pochybné vzory nebo dobře míněné rady.
Nezbytné cookies jsou nutné pro správnou funkčnost webové stránky a jejich použití nelze zakázat. Tyto cookies se žádným způsobem nepodílí na sbírání údajů o Vás.
Preferenční cookies slouží především ke zpříjemnění Vaší práce s webovou stránkou. Využíváme je k tomu, abychom Vám na stránce mohli zobrazovat relevantní informace (např. doporučené články).
Analytické cookies nám pomáhají měřit návstěvnost webové stránky a události na stránce provedené. Tato data následně vyhodnocujeme jako celek, tzn. nepoužíváme je k Vaší identifikaci.
Marketingové cookies používáme především proto, abychom Vám mohli zobrazovat reklamy relevantní Vašim zájmům, které Vás nebudou obtěžovat. Povolením těchto cookies nám umožníte zpříjemnit Vám práci s webem.
