Naše advokátní kancelář se v rámci správního práva věnuje stavebnímu právu. V této souvislosti se nelze vyhnout příspěvku na téma nové Vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj o požadavcích na výstavbu č. 146/2024 Sb., která je platná od 15.6.2024 a účinná od 1.7.2024.

Čím je zajímavá? Mimo jiné novými odstupovými vzdálenostmi mezi stavbami.

Pokud Vás podobné téma zajímá, řešíte novou stavbu nebo jste součástí stavebního řízení, je dané téma pro Vás aktuální. V naší advokátní kanceláři jsou odstupové vzdálenosti mezi stavbami častým předmětem problémů našich klientů, které s nimi řešíme.

Právní úprava pro odstupové vzdálenosti mezi stavbami účinná do 1.7.2024.

Do 1.7.2024 odstupové vzdálenosti mezi stavbami řešila Vyhláška o obecných požadavcích na využívání území č. 501/2006 Sb. Dle tohoto právního předpisu musely vzájemné odstupy splňovat požadavky urbanistické, architektonické dále životního prostředí, hygienické, veterinární, ochrany povrchových a podzemních vod, státní památkové péče, požární ochrany, bezpečnosti, civilní ochrany, prevence závažných havárií, ale i požadavky na denní osvětlení a oslunění a na zachování kvality prostředí.[1] Současně odstupy staveb musely být natolik velké, aby umožňovaly jejich údržbu a užívání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení a činnosti, například pro technickou infrastrukturu.

Pro rodinné domy (zkr. RD), mezi kterými byl volný prostor platilo, že vzdálenost mezi nimi nesměla být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesměla být menší než 2 m.

Pro zvlášť stísněné územní podmínky mohla být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn se nenacházela okna obytných místností.

Vyhláška dále pracovala s tzv. sklopnou výškou v případech, kdy některé z protilehlých stěn sousedních staveb pro bydlení měla umístěna okna obytných místností. Pak musel být odstup staveb roven minimálně výšce vyšší z protilehlých stěn. V praxi panovala nejednoznačnost ohledně výkladu sklopné výšky v budovách zasazených ve svažitému terénu. Osobně jsem toho názoru, že sklopnou výšku bylo nutné vykládat od nejnižšího místa přilehlého terénu.[2]

Posuzování vzdálenosti staveb skrze sklopnou výšku se neuplatnilo vždy. Výjimku tvořily například stavby umísťované v prolukách.[3][4] Vyhláška č. 501/2006 Sb. taktéž umožňovala požádat o výjimku z nedodržení sklopné výšky, a to za splnění podmínek podle § 169 zákona č. 183/2006 Sb., (starý) stavební zákon.

Pokud se na pozemku s RD umísťovaly stavby garáže a další stavby související a podmiňující bydlení, pak vzdálenost od společných hranic pozemků nesměla být menší než 2 m. Na hranici pozemku s RD je bylo možné umístit s ohledem na charakter zástavby, ale v takovém případě nesměly být na stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory jako jsou okna nebo větrací otvory.

Právní úprava pro odstupové vzdálenosti mezi stavbami účinná od 1.7.2024.

Od 1.7.2024 je účinná nová Vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu. Odstupové vzdálenosti mezi stavbami jsou nově řešeny pouze v pár větách § 11 v odst. 2) a odst. 4) s tím, že umístěním stavby nesmí být znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku nebo ohrožena stávající zástavba sousedního pozemku. Stavba musí být dále umístěna minimálně 2 m od hranice pozemků vyjma pozemku veřejného prostranství. V případě umístění stavby na hranici pozemku, nesmí být ve stěně stavby orientované k hranici pozemku žádné stavební otvory; to neplatí při umístění stavby na hranici s pozemkem veřejného prostranství. Stavba musí být umístěna tak, aby bylo zamezeno stékání srážkových vod a spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek. Toť vše.

Nemyslím si, že termín znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku nebo ohrožena stávající zástavba sousedního pozemku osobám dotčeným danou stavbou a účastníkům stavebního řízení mnoho napoví. Pro takový případ je možné nahlédnout do výkladu práva ze strany soudů.

Dle existující judikatury v dané věci[5] je třeba budoucí záměry sousedů jako účastníků stavebního řízení brát v potaz jen tehdy, pokud již tito žádali o povolení jimi zamýšlené stavby. V opačném případě Nejvyšší správní soud vyhodnotil, že není důvod posuzovat vzájemný odstup neexistující stavby rodinného domu od umisťované stavby.

Výše uvedená judikatura poodhaluje výklad termínu znemožnění budoucí zástavby sousedního pozemku a tvrzení případného stěžovatele, že umístění stavby by mohlo v budoucnu znemožnit jejich stavební záměr. Bez povolení již zamýšlené stavby se ze strany soudů takové tvrzení sousedů považuje za spekulativní.

Podle § 95 Vyhlášky č. 146/2024 Sb. je taktéž možné za splnění podmínek § 138 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb., (nový) stavební zákon, požádat o výjimku z nedodržení minimální vzdálenosti, tzn. z nedodržení alespoň 2 metrů od hranic pozemků a umístění stavby se stavebními otvory na hranice pozemků. Lze poukázat na to, že podle § 138 odst. 1 nového stavebního zákona nesmí být při udělení výjimky ohroženy sousední pozemky nebo stavby, což již chrání § 11 Vyhlášky č. 146/2024 Sb., ze kterého se výjimka uděluje. Nepovažuji ani za vhodné umožňovat výjimku z odst. 4 § 11 vyhlášky č. 146/2024 Sb., který kategoricky zamezuje umísťovat stavby se stavebními otvory na hranice pozemků.

Důsledky

Vliv nově vznikající stavby na své okolí a dodržení odstupových vzdáleností bylo vždy aktuální téma a jsem přesvědčen, že aktuálním zůstane i v budoucnu. O to víc, že nová vyhláška de facto odstupové vzdálenosti řeší okrajově, či spíše neřeší. Pokud se na dané téma zaměříme z pohledu ochrany vlastnického práva a ochrany soukromí, ale i práva rodinného, je právě problematika vzájemných odstupových vzdáleností mezi stavbami jednou z nejdůležitějších.

Při vzniku nové stavby hraje vzdálenost pro sousedy důležitou roli s ohledem na hluk, prach a emise. Je nutné si uvědomit, že s příchodem nové právní úpravy zaniká při umisťování RD požadavek minimální vzdálenosti 7 m, respektive sklopné výšky protilehlých stěn RD v případě oken z obytných místností směřujících ke společné hranici pozemků. Nová hranice vzájemných vzdáleností je zmenšena na 2 m od hranice pozemků. V případě použití výjimky bude možné i tento minimální požadavek překonat a umístit RD až na hranice pozemků. V případě staveb se stavebními otvory jako jsou okna nebo větrací otvory lze poukázat na to, že tyto nesmí být umístěny na hranici pozemků, opět však bude možné i tento zákaz překonat řízením o povolení výjimky.

Pro stavební úřad, především však pro účastníky stavebního řízení zahájeného po 1.7.2024 bude oproti minulému právnímu stavu spoléhajícímu na přesnou kvantifikaci vzdálenosti staveb důležité se vypořádat s obecnými požadavky na umožnění budoucí zástavby sousedního pozemku nebo neohrožení stávající zástavby sousedního pozemku. Ve vztahu k umožnění budoucí zástavby lze odkázat na shora zmíněnou judikaturu Nejvyššího správního soudu. K aspektu neohrožení stávající zástavby sousedního pozemku lze upozornit na důležité faktory jako je zajištění dostatku denního světla, míry oslunění, zajištění možnosti údržby stavby, hygienické či další požadavky. Stavba umístěná v rozporu s těmito požadavky může být vnímána jako zásah do vlastnického práva, do rodinného života, práva na soukromí a zdraví či kvalitu životního prostředí.

Závěr

V rámci praxe naší advokátní kanceláře je téma vzájemných odstupů staveb jednou z nejfrekventovanějších problematik, které v rámci stavebního práva řešíme. Jsem přesvědčen, že nová a zcela vágní úprava této problematiky bude vytvářet sporné situace mezi účastníky stavebního řízení ještě více než doposud.

Problematika veřejnoprávní ochrany soukromí realizovaná ustanovením o odstupových vzdálenostech staveb je vedle soukromoprávní ochrany sousedských práv upravených v občanském zákoníku nástrojem ochrany práv všech osob, které jsou dotčeny výstavbou. Budoucnost ukáže, o jak (ne)mocný nástroj se bude jednat.  Bude na každém, aby se v případě pochybností začal aktivně bránit cestou námitek a znaleckých posudků na možné dopady stavby jako je zastínění, vliv na ochranu soukromí, životní prostředí, hluk či případné emise. Myslíme si, že to je nevyhnutelný postup pro ochranu práv každého, kdo by byl nově vznikající stavbou nepřiměřeně dotčen.

Pokud si nevíte rady, obraťte se na naši advokátní kancelář: info@ak-becvar.cz

Pokud máte zájem odebírat příspěvky našeho blogu, přihlaste se k jejich odběru. Pokud máte tip na zajímavé téma, dejte nám vědět. Jsme tu pro Vás https://akbecvar.cz/kategorie/blog/

Je možné, že Vám upozornění na nový článek přistane v hromadné poště nebo v newsletteru. Stačí si jej přesunout do doručené pošty, kde ho lépe uvidíte. Děkujeme za Vaši přízeň a spolupráci.

Tým advokátní kanceláře.

[1] § 25 odst. 1) Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území

[2] Tento výklad zastává například i Odbor územního a stavebního řízení Magistrátu města Brna.

[3] § 25 odst. 4) Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území

[4] Podle rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 29.8.2014, č.j. 5 As 111/2013-35 se prolukou rozumí nezastavěné pozemky ve stávající souvislé řadě pozemků stávajících domů včetně volného pozemku na nároží ulic, který je určen k zástavbě domem.

[5] Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 20.5.2015, č.j. 2 As 57/2015-41